Uso del Suelo

El plan de uso futuro del suelo del Centro Regional del Área de UTSA respalda el Plan Integral SA Tomorrow, el Plan de Transporte Multimodal y el Plan de Sostenibilidad, toma recomendaciones del Plan del Marco Estratégico de Corredores SA, e implementa la Visión, Metas y el Marco del Plan para el Área de UTSA. El plan de uso del suelo fomenta el crecimiento y una mayor densidad a varias escalas en centros de uso mixto y las áreas de enfoque, y a lo largo de los corredores comunitarios y de tránsito claves. Brinda la oportunidad de un desarrollo de uso mixto de mayor densidad asociado a las principales carreteras, pero también preserva el carácter y forma de los vecindarios existentes.

Las siguientes secciones describen los patrones de uso del suelo generales del Centro Regional del Área de UTSA. Seguidamente se presentan recomendaciones para implementar el plan de uso del suelo. Por último, se incluye el catálogo completo de categorías de uso del suelo (incluyendo descripciones y distritos de zonificación permitidos) adoptadas en el Código de Desarrollo Unificado (UDC) para su referencia.

Áreas Residenciales

Las zonas residenciales del Centro Regional del Área de UTSA se encuentran generalmente en los alrededores del Centro Regional, con las mayores concentraciones situadas entre Hausman Road y De Zavala Road en el lado oeste de la I-10, y una gran área al norte de De Zavala Road entre la I-10 y el límite del plan cerca de Lockhill Selma Road. El suelo residencial en esta área del plan alberga el espectro de densidades, incluyendo Conjunto Residencial, Residencial de Densidad Baja, Residencial Urbano de Densidad Baja, y Residencial de Densidad Media.

Las propiedades residenciales en la parte noreste del área de planificación, cerca de Camp Bullis, están designadas como Conjunto Residencial, reflejando los patrones de uso existentes y el desarrollo adecuado próximo a la base. La mayoría de las áreas unifamiliares en el Centro Regional están designadas como Residenciales de Densidad Baja, lo que permite y fomenta que estas áreas conserven su actual carácter y forma.

Ciertos vecindarios al sur de Hausman y al norte de De Zavala se han designado como Residenciales Urbanos de Densidad Baja. Esto se debe a un patrón de desarrollo más compacto en estas áreas, y a la necesidad de una mayor variedad de opciones de vivienda en el Centro Regional del Área de UTSA. Las áreas Residenciales Urbanas de Densidad Baja acogen una gama más amplia de formas de desarrollo residencial, como dúplex, unidades unifamiliares en lotes compactos y zonas de búngalos. En esta área se ha identificado la necesidad de contar con más opciones de vivienda y de aumentar las oportunidades para los compradores de su primera vivienda.

En varios lugares del área de planificación se encuentran Residenciales de Densidad Media, incluyendo junto a las principales carreteras arteriales como Vance Jackson Road, JV Bacon Parkway, y De Zavala Road. Estas áreas ya cuentan con desarrollos multifamiliares, incluyendo casas tipo townhome, cuádruplex y complejos de apartamentos de mediana y gran escala. A menudo sirven como transición entre las vías principales o las áreas comerciales y los usos residenciales de menor densidad.

Centros y Corredores de Uso Mixto

Además de preservar el carácter de los vecindarios residenciales de menor densidad, el plan de uso del suelo también fomenta usos del suelo más densos e intensos en las áreas adecuadas, incluyendo centros de uso mixto, áreas de enfoque designadas y corredores primarios. Cada área de uso mixto debe tener diferentes calidades, diseño e intensidad en función de los usos que la rodean, el tipo de carreteras del área y la cantidad de terreno disponible. El plan de uso del suelo contempla esto utilizando tres categorías diferentes de uso mixto, cada una de las cuales fomenta una mezcla diferente de usos permitidos, densidad e intensidad, promoviendo así los desarrollos que mejor sirven a las necesidades de las zonas circundantes y las complementan. Las áreas de uso mixto también pueden favorecer transiciones apropiadas a los vecindarios adyacentes, a la vez que estimulan la vitalidad económica local. Todas las áreas de uso mixto priorizan el acceso peatonal y ciclista, y la creación de grandes espacios públicos. Las áreas de uso mixto también están destinadas a apoyar varios niveles de servicio de tránsito basados en la densidad y el nivel de actividad esperado.

Uso Mixto Vecinal

Uso Mixto Vecinal se designa principalmente en una pequeña zona al sur de UTSA Boulevard. Esto permite el desarrollo de uso mixto frente al campus, que es más apropiado para terrenos cercanos a vecindarios unifamiliares. Los niveles de densidad e intensidad serían menores, aunque se permitiría una mezcla más amplia de usos. Se prevé que estas áreas de uso mixto tengan edificios más pequeños y un nivel más bajo de actividad, servicios y tránsito. El enfoque está en el servicio a los vecindarios inmediatamente adyacentes, proporcionando áreas transitables a pie a una escala que complemente el desarrollo de los vecindarios circundantes.

Uso Mixto Urbano

Puede hallarse uso mixto urbano en la Carretera 1604 al este de la I-10, entre Vance Jackson Road y Northwest Military Highway, también al sur y al oeste del Campus de UTSA en UTSA Boulevard, Babcock Road y Hausman Road. Se fomenta el uso mixto en estos corredores (en contraste con los usos puramente comerciales) para apoyar las inversiones de tránsito de VIA y crear áreas con una variedad de usos activos a lo largo del día. Esta categoría de uso mixto también ha sido designada para las zonas que rodean el perímetro de UTSA y que ofrecen importantes oportunidades para proyectos comerciales y residenciales integrados. Esta forma de desarrollo es ventajosa cerca de los campus universitarios, ya que vincula los elementos externos e internos de la vida en el campus, permitiendo a los estudiantes disfrutar de un estilo de vida más peatonal.

Uso Mixto Regional

El Uso Mixto Regional es la categoría de uso del suelo predominante para el Centro Regional del Área de UTSA. Alberga La Cantera, The RIM, Fiesta Texas, y la mayoría de los terrenos frente a la I-10. Las áreas de Uso Mixto Regional pretenden ser centros con la mayor intensidad de usos y actividad, al servicio de los vecindarios cercanos y también de los intereses regionales. Los componentes residenciales de los proyectos en estas áreas generalmente tienen una mayor densidad, con usos comerciales y de venta minorista en la planta baja. Los nuevos desarrollos residenciales están aumentando el número de residentes en estas áreas, creando una comunidad más cohesionada y sosteniendo una mayor variedad de oportunidades comerciales, recreativas y de tránsito.

Áreas Comerciales

Las áreas comerciales del Centro Regional del Área de UTSA están clasificadas como Comerciales Regionales o Comerciales Comunitarias. Estas áreas están designadas exclusivamente para usos comerciales, incluyendo usos existentes y potenciales de venta minorista, servicios y oficinas. Las áreas Comerciales Regionales se encuentran junto a la I-10, al sur de Hausman Road, y en la intersección de Hausman Road y la Carretera 1604. Estos son proyectos comerciales a gran escala que generan una mayor demanda de tráfico y tienen un mayor tamaño de lote.

Comercial Comunitario es la designación de áreas que permiten usos estrictamente comerciales, pero con menor intensidad de uso y generación de tráfico. Los terrenos ubicados aproximadamente entre Talavera Ridge y Eisenhower Park, en la parte noreste del área de planificación, han sido designados como Comercial Comunitario, a fin de mantener una zona de transición entre la instalación militar de Camp Bullis y las áreas de Uso Mixto Regional más intensas en la I-10. Los terrenos cercanos a la intersección de JV Bacon Parkway y De Zavala Road han sido designados como Comercial Comunitario, así como otras zonas varias de uso mixto dentro del área del plan.

Áreas de Empleo

Si bien las áreas designadas para uso mixto y comercial sustentarán una variedad de negocios y oportunidades de empleo, en el Centro Regional del Área de UTSA se han identificado varias áreas como especialmente importantes para los usos que generan empleo. Esto incluye usos Industriales, Uso Mixto de Empleo/Flexible, y usos del Gobierno de la Ciudad/Estado/Federal. El campus de UTSA, designado como Gobierno de la Ciudad/Estado/Federal, es un gran empleador en el Centro Regional. La Cantera Beckmann al norte de la Carretera 1604 está designada para Uso Industrial Pesado, y es probable que las operaciones de la cantera continúen a futuro por varias décadas.

El suelo designado como Uso Mixto de Empleo/Flexible busca posibilitar una amplia gama de usos permitidos, de modo que los usos industriales, comerciales y residenciales puedan integrarse de manera compatible en proyectos a pequeña y mediana escala. Esto permite la reutilización adaptativa de propiedades industriales o tecnológicamente flexibles más antiguas para espacios de trabajo creativo, usos industriales o de fabricación caseros, lofts de unidades mixtas limitadas con apartamentos por encima de los espacios de trabajo, así como viviendas para la fuerza laboral en las áreas de empleo y sus alrededores. Una de las áreas designadas como Uso Mixto de Empleo/Flexible es el área de enfoque delimitada aproximadamente por la Carretera 1604, Vance Jackson Road y Lockhill-Selma Road. Otra se encuentra entre Hausman y De Zavala, y sirve de transición entre las propiedades comerciales intensas de la I-10 y las áreas residenciales al oeste.

Hay dos áreas del Centro Regional del Área de UTSA designadas para Uso Agrícola. Una se encuentra al este de Babcock Road y al norte de la Vía Verde Leon Creek. El segundo sitio consiste en Marcos' Stables y el sitio contiguo a él, en la parte noreste del área de planificación, al norte de Old Camp Bullis Road.

Áreas de Parques y Espacios Abiertos

Leon Creek y la Vía Verde Leon Creek proporcionan una red de parques y espacios abiertos conectados, que se extienden desde Eisenhower Park, justo al sur de la instalación militar Camp Bullis, pasando por The RIM y al suroeste hasta Bamberger Nature Park. Otras áreas designadas como Parques/Espacio Abierto incluyen Maverick Creek Park y Eisenhower Park. Estas propiedades cumplen propósitos recreativos y ambientales para el Centro Regional del Área de UTSA, pero no pueden ayudar a absorber el crecimiento futuro de este centro regional. Los usos incluyen senderos, parques y áreas ribereñas preservadas. El área de UTSA incluye senderos adicionales que no están designados como Parques/Espacio Abierto porque estos senderos están ubicados en parcelas más grandes bajo propiedad privada que no han sido registradas formalmente como espacio abierto.

Recomendaciones de Uso del Suelo

Se identifican cinco recomendaciones de uso del suelo para apoyar el plan de uso futuro del suelo del Centro Regional del Área de UTSA. En la sección de implementación del plan, se proporcionan estrategias específicas para cada recomendación.

Actualmente, hay muchas viviendas multifamiliares para estudiantes universitarios y jóvenes profesionales, así como vecindarios unifamiliares ya establecidos en el Centro Regional del Área de UTSA. A medida que esta área continúa creciendo en términos de empleo y desarrollo comercial, se necesitará una mayor variedad de opciones de vivienda para acoger a los residentes en cada etapa de la vida. Esto debería incluir usos Residenciales Urbanos de Densidad Baja, así como los tipos de viviendas unifamiliares de densidad media que suelen faltar en San Antonio.
Las universidades suelen beneficiarse de los desarrollos comerciales y residenciales adyacentes al campus. Permite un mayor nivel de conectividad entre las actividades académicas y las necesidades de la vida diaria de los estudiantes. La mezcla de usos minoristas, de servicios y residenciales al sur y al oeste del campus en UTSA Boulevard y Babcock Road facilitaría este patrón de desarrollo de estilo de vida, integrando aún más el campus con los vecindarios circundantes. Esto se lograría mejor a través de las clasificaciones de Uso Mixto Urbano y Uso Mixto Vecinal.
Camp Bullis es una base militar activa que sirve como área de entrenamiento y maniobras de campo para Fort Sam Houston y para formación médica multiservicio. Esto incluye entrenamiento nocturno y entrenamiento con aviones y helicópteros. En 2009, el Consejo de la Ciudad adoptó un Estudio de Uso Conjunto del Suelo (JLUS) para identificar, abordar y resolver los problemas de intrusión entre las fuerzas armadas y sus vecinos civiles, con el fin de promover usos del suelo compatibles y pautas de administración del crecimiento. A medida que continúe el crecimiento y el desarrollo en este centro regional, se debe consultar el estudio JLUS adoptado en relación con la compatibilidad del uso del suelo, así como las zonas de impacto del ruido y la iluminación. Aunque no se prohíbe ninguna de las categorías de uso del suelo, hay regulaciones adicionales en relación con el ruido y la iluminación en las zonas cercanas a la base. Éstas se designan por distritos superpuestos de zonificación: MSAO Distrito Superpuesto de Atenuación Sonora Militar y MLOD Distrito Superpuesto de Iluminación Militar. Los proyectos residenciales de mayor densidad y el desarrollo comercial con mayores niveles de tráfico o actividad nocturna son ejemplos de usos que no son adecuados para estas zonas.

Las propiedades ubicadas en la esquina suroeste de Camp Bullis, entre Eisenhower Park y The RIM, están designadas como una mezcla de Conjunto Residencial y Comercial Comunitario. Esta mezcla de designaciones de uso del suelo busca reconocer el estado de transición de la zona. Si bien algunas propiedades siguen siendo residencias de gran lote con carácter rural, otras han hecho la transición a industrias de servicios, como contratistas de la construcción e instalaciones de cuidado de niños, manteniendo su carácter rural. El plan de uso futuro del suelo del Área de UTSA fomenta la continuación de ambos tipos de usos, así como la conservación del carácter rural del área en un esfuerzo por minimizar el impacto del desarrollo alrededor de Camp Bullis y en cercanía a la Zona de Recarga del Acuífero Edwards.

Deberían desarrollarse nuevos distritos de zonificación de uso mixto orientados al tránsito y adoptarse en el Código de Desarrollo Unificado (UDC) como instrumentos adicionales para aplicar las designaciones de uso del suelo de uso mixto. Los nuevos distritos de zonificación orientados al tránsito y de uso mixto deberían fomentar el desarrollo vertical de uso mixto, con actividad comercial orientada al público en las plantas bajas, y oficinas y/o residencias en las plantas superiores. Deben desalentarse los usos y diseños de sitios orientados a los vehículos en estas categorías de zonificación. Esta forma de desarrollo sería especialmente adecuada en partes de UTSA Boulevard, Hausman Road, Babcock Road y Vance Jackson Road que tienen designaciones de uso mixto.

Además, Babcock Road y Vance Jackson Road se beneficiarían de la implementación de un Programa de Calles Completas, que proporciona soluciones de diseño para permitir que el espacio público de derecho de paso funcione más eficazmente para peatones, ciclistas y quienes utilizan otras formas de transporte. Las recientes adiciones de carriles para ciclistas y senderos multiusos en UTSA Boulevard y Hausman Road han mejorado las condiciones para los ciclistas, peatones y vehículos por igual. Las calles completas también ayudan en la creación de lugares y en la localización de caminos, ya que promueven un tratamiento de diseño uniforme del espacio de calle.

Las canteras suelen permanecer activas durante varias décadas, funcionando como un componente económico crucial de nuestras comunidades. Sin embargo, eventualmente son decomisadas una vez completado su ciclo de vida. Esto puede tomar hasta 100 años en algunos casos. Por este motivo, las canteras deben abordarse en términos de ciclo de vida, ya que el uso de estos sitios experimenta cambios a un ritmo muy lento. No se prevé que la Cantera Beckmann, ubicada en el cuadrante noreste del Centro Regional del Área de UTSA, complete su ciclo de vida en un futuro próximo. El sitio deberá ser reevaluado cada vez que se hagan actualizaciones o enmiendas al Plan del Centro Regional del Área de UTSA, pero el sitio seguirá siendo industrial para el panorama previsto del plan. Sin embargo, las operaciones de extracción han cesado en la porción sureste del sitio de la Cantera Beckmann. Estas áreas han hecho la transición a usos multifamiliares y comerciales que podrían servir de base para un futuro desarrollo de uso mixto. Cuando se terminen las operaciones restantes de la cantera, se debería considerar la posibilidad de destinar la propiedad a usos de suelo de uso mixto que incluyan espacios abiertos públicos y conectividad multimodal a los senderos y servicios del área.

La cantera Tradesman, ubicada en el cuadrante sureste del área del plan, no es una cantera activa, pero se utiliza actualmente en una función de apoyo a las operaciones en Beckmann. Dado su uso actual y los usos que la rodean, es más probable que la Cantera Tradesman sea reurbanizada dentro del plazo del Plan del Centro Regional del Área de UTSA. Ha sido designada con la categoría de uso de suelo de Uso Mixto de Empleo/Flexible, proporcionando orientación respecto a la reutilización y reurbanización cuando esto suceda.

 

 

Categorías de Uso Futuro del Suelo:

Como se describe anteriormente, el Plan del Centro Regional del Área de UTSA incluye una serie de designaciones de uso del suelo que representan el carácter único de la zona, al tiempo que fomenta y sostiene pautas de desarrollo que reflejan los objetivos del Plan Integral SA Tomorrow y las preferencias de la comunidad del Centro Regional del Área de UTSA. A continuación, figura la lista completa de categorías de uso del suelo adoptada por el Consejo de la Ciudad en el Capítulo 35 del Código de Desarrollo Unificado (UDC) el 11 de octubre de 2018. Cada categoría enumerada incluye una descripción, una orientación general sobre dónde es más apropiada la designación de uso del suelo y una lista de los distritos de zonificación permitidos.


Urbanización

Urbanización incluye casas unifamiliares no adosadas en lotes individuales del tamaño de un conjunto o en subdivisiones de conservación. Esta forma de desarrollo debe ubicarse lejos de las arteriales principales, y puede incluir ciertos usos no residenciales como escuelas, lugares de culto y parques ubicados céntricamente para facilitar el acceso del vecindario. Distritos de zonificación permitidos: FR, R-20, RE, y RP.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de entre 3 y 2 unidades de vivienda por acre.


Residencial de Densidad Baja

Residencial de Densidad Baja incluye casas unifamiliares no adosadas en lotes individuales, incluyendo casas móviles y modulares. Esta forma de desarrollo no debería ubicarse generalmente adyacente a las arteriales principales. Esta categoría de uso del suelo puede incluir ciertos usos no residenciales como escuelas, lugares de culto y parques ubicados céntricamente para un fácil acceso del vecindario. Distritos de zonificación permitidos: R-4, R-5, R-6, NP-8, NP-10, y NP-15.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de entre 3 y 12 unidades de vivienda por acre.

IDZ y PUD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Urbano Residencial de Baja Densidad

Urbano Residencial de Baja Densidad incluye una gama de tipos de vivienda, incluyendo casas unifamiliares adosadas e independientes en lotes individuales, residencias en lotes pequeños, dúplex, tríplex, cuádruplex, casas de campo, casas móviles, apartamentos estilo de jardín de baja altura y parques de casas móviles. Esta categoría de uso del suelo también puede albergar usos de venta minorista y de servicios a pequeña escala destinados a sustentar los usos residenciales adyacentes. Otros usos no residenciales, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son adecuadas dentro de estas áreas y deben ubicarse céntricamente para proporcionar un fácil acceso. Distritos de zonificación permitidos: R-3, R-4, R-5, R-6, RM-5, RM-6, MF-18, MH, MHC, MHP, y NC.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de entre 7 y 18 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD, y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Residencial de Densidad Media

Residencial de Densidad Media alberga una gama de tipos de vivienda, incluyendo casas unifamiliares adosadas e independientes en lotes individuales, casas móviles y modulares, dúplex, tríplex, cuádruplex, y apartamentos estilo jardín de baja altura con más de cuatro (4) unidades de vivienda por edificio. Las casas de campo y las casas unifamiliares de lotes muy pequeños también son adecuadas dentro de esta categoría de uso del suelo. Los usos multifamiliares de mayor densidad, cuando sea práctico, deben ubicarse en las proximidades de las instalaciones de tránsito. Ciertos usos no residenciales, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son adecuadas dentro de estas áreas y deben ubicarse céntricamente para proporcionar un fácil acceso. Distritos de zonificación permitidos: R-3, R-4, RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, MF-25, MF-33, MH, MHC, y MHP.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de entre 13 y 33 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD, y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Residencial de Densidad Alta

El Residencial de Densidad Alta incluye edificios de baja a media altura con cuatro (4) o más unidades de vivienda cada uno. El residencial de alta densidad proporciona un desarrollo compacto que incluye apartamentos, condominios e instalaciones de residencia asistida. Esta forma de desarrollo se encuentra generalmente en o cerca de las principales arteriales o vías secundarias. Los usos multifamiliares de alta densidad deben ubicarse en las proximidades de las instalaciones de tránsito. Ciertos usos no residenciales, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son adecuadas dentro de estas áreas y deben ubicarse céntricamente para proporcionar un fácil acceso. Esta clasificación puede utilizarse como una amortiguación transitoria entre usos residenciales de menor densidad y usos no residenciales. Los usos residenciales de alta densidad deben ubicarse de manera que no desvíen el tráfico hacia usos residenciales de baja densidad. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-25, MF-33, MF-40, MF-50, MF-65, MH, MHC, y MHP.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de entre 25 y 50 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD, y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Comercial Vecinal

Comercial Vecinal incluye usos comerciales de menor intensidad, como la venta minorista u oficinas en pequeña escala, servicios profesionales, tiendas de conveniencia y servicios destinados a apoyar los usos residenciales adyacentes. Los usos comerciales vecinales deben ubicarse a poca distancia de las zonas residenciales del vecindario. Debe prestarse especial atención a las instalaciones para peatones y ciclistas que conectan los vecindarios con los nodos comerciales. Distritos de zonificación permitidos: O-1, NC, y C-1.

IDZ, IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Comercial Comunitario

Los usos comerciales comunitarios incluyen oficinas, servicios profesionales y usos minoristas accesibles para ciclistas y peatones, y vinculados a las instalaciones de tránsito. Esta forma de desarrollo debe ubicarse en proximidad a las principales intersecciones o donde se haya establecido un área comercial existente. Los usos comerciales comunitarios buscan atender a múltiples vecindarios, tienen un mayor atractivo de mercado que los usos comerciales vecinales y atraen clientes de las áreas residenciales vecinas. Todos los estacionamientos y áreas de carga contiguos a los usos residenciales deberían incluir amortiguaciones de paisaje y controles de iluminación y señalización. Los ejemplos de usos comerciales comunitarios incluyen, entre otros, cafés, oficinas, restaurantes, salones de belleza, tiendas de comestibles o mercados vecinales, talleres de reparación de calzado y clínicas médicas. Distritos de zonificación permitidos: O-1.5, NC, C-1, y C-2.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Comercial Regional

Comercial Regional incluye usos de alta intensidad que atraen a clientes tanto de comunidades adyacentes como de la región metropolitana general. Los usos comerciales regionales están generalmente ubicados en cercanía general a nodos en autopistas o carreteras arteriales principales e incorpora instalaciones de transporte público de alta capacidad. Los usos Comerciales Regionales deben incorporar entradas bien definidas, circulación interna compartida, accesos a autopistas y calles arteriales limitados, aceras y árboles de sombra en los estacionamientos, jardinería entre los estacionamientos y las carreteras, y señalización de monumentos bien diseñada. Algunos ejemplos de usos comerciales regionales incluyen, entre otros, cines, viveros, talleres de reparación de automóviles, gimnasios, centros de reparaciones domésticas, hoteles y moteles, edificios de oficinas de altura media y alta, y concesionarios de automóviles. Distritos de zonificación permitidos: O-1.5, O-2, C- 2, C-3, L, y BP.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Uso Mixto Vecinal

Uso Mixto Vecinal contiene una mezcla de usos residenciales, comerciales e institucionales a escala vecinal. Dentro de los edificios de uso mixto, se fomentan las unidades residenciales ubicadas por sobre el primer piso. Los usos típicos del primer piso incluyen, entre otros, pequeños espacios de oficinas, servicios profesionales y establecimientos minoristas y restaurantes a pequeña escala. La mezcla de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no se requiere que un mismo edificio contenga más de un uso. Las opciones de vivienda/trabajo son admisibles en el Área de Uso Mixto Vecinal para garantizar el acceso a opciones de vivienda y servicios en cercanía para la fuerza laboral local. Cuando sea factible, los edificios se encuentran cerca del derecho de paso público, y el estacionamiento se encuentra detrás de los edificios. Los requisitos de estacionamiento pueden acotarse al mínimo utilizando diversos métodos creativos, como acuerdos de estacionamiento compartido o cooperativo, para maximizar los terrenos disponibles para viviendas y servicios comunitarios. Se fomenta que los espacios peatonales incluyan iluminación, señalización, y que se escale el paisaje urbano para los peatones, ciclistas y vehículos. Las propiedades clasificadas como de Uso Mixto Vecinal deben ubicarse en cercanía a instalaciones de tránsito. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, O-1, NC, C-1, MH, MHC, MHP, FBZD, AE-1, y AE-2.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Uso Mixto Urbano

Uso Mixto Urbano contiene una mezcla de usos residenciales, comerciales e institucionales de intensidad media. El desarrollo de Uso Mixto Urbano suele ser de mayor escala que el de Uso Mixto Vecinal y de menor escala que el Uso Mixto Regional, aunque muchos de los usos permitidos podrían ser los mismos en las tres categorías. La huella de la construcción puede ser a escala de cuadra, pero podría ser más pequeña dependiendo de la configuración de las cuadras y de la densidad de desarrollo general. Los usos típicos de la primera planta incluyen, entre otros, servicios profesionales, oficinas, usos institucionales, restaurantes y venta minorista, incluyendo tiendas de comestibles. La mezcla de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no se requiere que un mismo edificio contenga más de un uso. Las opciones de vivienda/trabajo son admisibles en las áreas de Uso Mixto Urbano para garantizar el acceso a opciones de vivienda y servicios en cercanía para la fuerza laboral local. En la categoría de Uso Mixto Urbano se fomenta el estacionamiento estructurado, pero no se exige. Los requisitos de estacionamiento pueden cumplirse mediante acuerdos de estacionamiento cooperativo o compartido, lo que podría incluir estacionamientos externos al sitio. La categoría de Uso Mixto Urbano debe ubicarse en cercanía a instalaciones de tránsito. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, MF-25, MF-33, MF-40, O-1, O-1.5, C-1, C-2, MH, MHP, MHC, FBZD, AE-1, AE-2, AE-3, y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Uso Mixto Regional

Uso Mixto Regional contiene una mezcla de usos residenciales, comerciales e institucionales a gran densidad. Los desarrollos de Uso Mixto Regional se encuentran por lo general dentro de centros regionales y cerca de instalaciones de tránsito, donde sean apropiados los edificios de altura media-alta. Los usos típicos de la planta baja incluyen, entre otros, servicios profesionales, oficinas, usos institucionales, restaurantes y venta minorista, incluyendo tiendas de comestibles. La mezcla de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no se requiere que un mismo edificio contenga más de un uso. Las opciones de vivienda/trabajo son admisibles en las áreas de Uso Mixto Regional para garantizar el acceso a opciones de vivienda y servicios en cercanía para la fuerza laboral local. Donde sea práctico, el desarrollo se construye idealmente a escala de cuadra, con frentes mínimos en las construcciones. Los requisitos de estacionamiento pueden cumplirse mediante acuerdos de estacionamiento cooperativo o compartido, que pueden incluir estacionamientos externos al sitio. Si se cumplen los requisitos de estacionamiento en el sitio, se fomenta el estacionamiento estructurado. Se fomenta que los espacios peatonales sean bastante amplios e iluminados, con paisaje urbano y señalización escalados a los peatones. Los proyectos de Uso Mixto Regional fomentan la incorporación de instalaciones de tránsito en el desarrollo. Distritos de zonificación permitidos: MF-33, MF-40, MF-50, MF-65, O-1.5, O-2, C-2, C-3, D, ED, FBZD, AE-1, AE-2, AE-3, y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Uso Mixto de Empleo/Flexible

Uso Mixto de Empleo/Flexible brinda un ambiente flexible de vida/trabajo con una mezcla urbana de usos residenciales e industriales ligeros. Los usos incluyen oficinas a pequeña escala, comercios, depósitos de estudios de arte, fabricación orientada al arte, empresas creativas y espacios de trabajo, y usos industriales o de fabricación caseros. Se fomentan los usos adaptativos de estructuras vacantes o infrautilizadas para proporcionar una repoblación urbana residencial y oportunidades de empleo adecuadas dentro o en cercanía a vecindarios. Los edificios tienen un impacto pequeño y pueden parecerse a desarrollos de campus separados en varios sitios o con varios edificios multifuncionales en un mismo sitio. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-18, MF-25, MF-33, O-1, O-1.5, C-1, C-2, L, AE-1, AE-2, AE-3, y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Uso Mixto Empresarial/Innovador

Uso Mixto Empresarial/Innovador alberga usos industriales con usos de oficina, comerciales y residenciales, todos dentro de un ambiente cohesivo, a gran escala y con mayores impactos que la categoría de Uso Mixto de Empleo/Flexible. Se permiten talleres industriales de arte, fabricación, procesamiento y ensamblaje de última tecnología, y otros usos industriales, además de usos comerciales. La formación vocacional, los centros de aprendizaje tecnológicos, universidades médicas e instituciones de investigación/desarrollo también son adecuados para estos espacios. Deben aplicarse mayores estándares de rendimiento ambiental a las propiedades designadas como Uso Mixto Empresarial/Innovador, tales como horarios de actividad, carga, niveles de ruido e iluminación, para asegurar que la densidad de los usos industriales sea comparable a la de los otros usos no residenciales. La mezcla de usos puede distribuirse tanto de forma horizontal como vertical. Las opciones de vivienda/trabajo son admisibles en las áreas de Uso Mixto Empresarial/Innovador para garantizar el acceso a opciones de vivienda y servicios en cercanía a las áreas de innovación empresarial para la fuerza laboral local. Uso Mixto Empresarial/Innovador debería incorporar instalaciones de tránsito y bicicleta para atender a la base de empleo y capacitación. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-18, MF-25, O-1.5, O-2, C-2, C-3, L, I-1, MI-1, BP, AE-1, AE-2, AE-3, y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Industrial Ligero

Industrial Ligero incluye una mezcla de usos de fabricación, parques de negocios y algunos usos minoristas/de servicios destinados a los usos industriales. Los usos Industriales deben estar cubiertos y amortiguados de los usos no industriales adyacentes. Cualquier depósito exterior debe estar bajo techo y protegido de la vista pública. Algunos ejemplos de usos industriales ligeros incluyen laboratorios farmacéuticos, mayoristas de muebles, aserraderos, producción de alimentos y depósitos. Distritos de zonificación permitidos: L, I-1, MI-1, y BP.

IDZ, TOD, y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.


Industrial Pesado

Industrial Pesado incluye fabricación pesada, procesamiento y empresas de fabricación. Los usos industriales pesados deberán concentrarse en autopistas, arteriales y ferrocarriles. Esta categoría no es compatible con categorías a escala vecinal o aquellas que permitan zonificación residencial. Industrial Pesado debería estar separado de usos no industriales por un uso de suelo permitido o una amortiguación importante. Los ejemplos de usos industriales pesados incluyen fabricación de vehículos, de baterías y almacenamiento de petroquímicos. Distritos de zonificación permitidos: I-1, I-2, MI-1, MI-2, QD, y SGD.


Agrícola

Agrícola incluye agricultura de cultivos, cría de animales y prácticas agrícolas relacionadas. Las casas unifamiliares separadas y las unidades de vivienda accesorias separadas están permitidas en suelos agrícolas o ranchos en densidades muy bajas o en subdivisiones de conservación que no interfieran con las operaciones agrícolas. Se permiten los usos comerciales limitados que sirvan a los usos agrícolas y ganaderos, como mercados de agricultores, enfermerías, establos, y posadas. Para conservar las cualidades escénicas, se prefieren amortiguaciones naturales de vegetación, mayores frentes, mayor control de señalización, canales de desagüe en tierra y estándares de administración de acceso más restrictivos junto a los principales corredores escénicos. La protección de la llanura aluvial y las zonas de amortiguación son instrumentales junto a ríos y arroyos para conservar el carácter rural. Distritos de zonificación permitidos: RP y FR.


Parques/Espacio abierto

Parques/Espacio Abierto puede incluir, entre otros, terrenos grandes, o lineales, no mejorados donde se promueva la conservación y no se fomente el desarrollo debido a la presencia de restricciones topográficas o usos institucionales en el sitio. Parques/Espacio Abierto puede incluir corredores de servicios públicos, y usos públicos o privados del suelo que fomenten la recreación pasiva o activa al aire libre. Los ejemplos incluyen parques pequeños, regionales o lineales propiedad de la ciudad y/o operados por la misma, así como parques privados asociados a subdivisiones y asociaciones vecinales.


Gobierno de la Ciudad/Estado/Federal

Gobierno de la Ciudad/Estado/Federal incluye áreas propiedad de y operadas por, una agencia de la ciudad, estatal o federal. Los ejemplos pueden incluir oficinas gubernamentales, instalaciones de servicios públicos como bibliotecas y comisarías, bases militares, universidades estatales y cortes federales. Esta categoría no aplica a propiedades de una agencia pública pero alquiladas y operadas por un tercero.