Marco del Plan

Como se describe anteriormente, el Plan del Centro Regional del Área de UTSA incluye una serie de designaciones de uso del suelo que representan el carácter único de la zona, al tiempo que fomenta y sostiene pautas de desarrollo que reflejan los objetivos del Plan Integral SA Tomorrow y las preferencias de la comunidad del Centro Regional del Área de UTSA. A continuación, figura la lista completa de categorías de uso del suelo adoptada por el Consejo de la Ciudad en el Capítulo 35 del Código de Desarrollo Unificado (UDC) el 11 de octubre de 2018. Cada categoría enumerada incluye una descripción, una orientación general sobre dónde es más apropiada la designación de uso del suelo y una lista de los distritos de zonificación permitidos.

Urbanización incluye casas unifamiliares no adosadas en lotes individuales del tamaño de un conjunto o en subdivisiones de conservación. Esta forma de desarrollo debe ubicarse lejos de las arteriales principales, y puede incluir ciertos usos no residenciales como escuelas, lugares de culto y parques ubicados céntricamente para facilitar el acceso del vecindario. Distritos de zonificación permitidos: FR, R-20, RE, y RP.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de entre 3 y 2 unidades de vivienda por acre.

Residencial de Densidad Baja incluye casas unifamiliares no adosadas en lotes individuales, incluyendo casas móviles y modulares. Esta forma de desarrollo no debería ubicarse generalmente adyacente a las arteriales principales. Esta categoría de uso del suelo puede incluir ciertos usos no residenciales como escuelas, lugares de culto y parques ubicados céntricamente para un fácil acceso del vecindario. Distritos de zonificación permitidos: R-4, R-5, R-6, NP-8, NP-10, y NP-15.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de entre 3 y 12 unidades de vivienda por acre.

IDZ y PUD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Urbano Residencial de Baja Densidad incluye una gama de tipos de vivienda, incluyendo casas unifamiliares adosadas e independientes en lotes individuales, residencias en lotes pequeños, dúplex, tríplex, cuádruplex, casas de campo, casas móviles, apartamentos estilo de jardín de baja altura y parques de casas móviles. Esta categoría de uso del suelo también puede albergar usos de venta minorista y de servicios a pequeña escala destinados a sustentar los usos residenciales adyacentes. Otros usos no residenciales, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son adecuadas dentro de estas áreas y deben ubicarse céntricamente para proporcionar un fácil acceso. Distritos de zonificación permitidos: R-3, R-4, R-5, R-6, RM-5, RM-6, MF-18, MH, MHC, MHP, y NC.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de entre 7 y 18 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD, y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Residencial de Densidad Media alberga una gama de tipos de vivienda, incluyendo casas unifamiliares adosadas e independientes en lotes individuales, casas móviles y modulares, dúplex, tríplex, cuádruplex, y apartamentos estilo jardín de baja altura con más de cuatro (4) unidades de vivienda por edificio. Las casas de campo y las casas unifamiliares de lotes muy pequeños también son adecuadas dentro de esta categoría de uso del suelo. Los usos multifamiliares de mayor densidad, cuando sea práctico, deben ubicarse en las proximidades de las instalaciones de tránsito. Ciertos usos no residenciales, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son adecuadas dentro de estas áreas y deben ubicarse céntricamente para proporcionar un fácil acceso. Distritos de zonificación permitidos: R-3, R-4, RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, MF-25, MF-33, MH, MHC, y MHP.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de entre 13 y 33 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD, y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

El Residencial de Densidad Alta incluye edificios de baja a media altura con cuatro (4) o más unidades de vivienda cada uno. El residencial de alta densidad proporciona un desarrollo compacto que incluye apartamentos, condominios e instalaciones de residencia asistida. Esta forma de desarrollo se encuentra generalmente en o cerca de las principales arteriales o vías secundarias. Los usos multifamiliares de alta densidad deben ubicarse en las proximidades de las instalaciones de tránsito. Ciertos usos no residenciales, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son adecuadas dentro de estas áreas y deben ubicarse céntricamente para proporcionar un fácil acceso. Esta clasificación puede utilizarse como una amortiguación transitoria entre usos residenciales de menor densidad y usos no residenciales. Los usos residenciales de alta densidad deben ubicarse de manera que no desvíen el tráfico hacia usos residenciales de baja densidad. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-25, MF-33, MF-40, MF-50, MF-65, MH, MHC, y MHP.

Las densidades típicas en esta categoría de uso del suelo serían de entre 25 y 50 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD, y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Comercial Vecinal incluye usos comerciales de menor intensidad, como la venta minorista u oficinas en pequeña escala, servicios profesionales, tiendas de conveniencia y servicios destinados a apoyar los usos residenciales adyacentes. Los usos comerciales vecinales deben ubicarse a poca distancia de las zonas residenciales del vecindario. Debe prestarse especial atención a las instalaciones para peatones y ciclistas que conectan los vecindarios con los nodos comerciales. Distritos de zonificación permitidos: O-1, NC, y C-1.

IDZ, IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Los usos comerciales comunitarios incluyen oficinas, servicios profesionales y usos minoristas accesibles para ciclistas y peatones, y vinculados a las instalaciones de tránsito. Esta forma de desarrollo debe ubicarse en proximidad a las principales intersecciones o donde se haya establecido un área comercial existente. Los usos comerciales comunitarios buscan atender a múltiples vecindarios, tienen un mayor atractivo de mercado que los usos comerciales vecinales y atraen clientes de las áreas residenciales vecinas. Todos los estacionamientos y áreas de carga contiguos a los usos residenciales deberían incluir amortiguaciones de paisaje y controles de iluminación y señalización. Los ejemplos de usos comerciales comunitarios incluyen, entre otros, cafés, oficinas, restaurantes, salones de belleza, tiendas de comestibles o mercados vecinales, talleres de reparación de calzado y clínicas médicas. Distritos de zonificación permitidos: O-1.5, NC, C-1, y C-2.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Comercial Regional incluye usos de alta intensidad que atraen a clientes tanto de comunidades adyacentes como de la región metropolitana general. Los usos comerciales regionales están generalmente ubicados en cercanía general a nodos en autopistas o carreteras arteriales principales e incorpora instalaciones de transporte público de alta capacidad. Los usos Comerciales Regionales deben incorporar entradas bien definidas, circulación interna compartida, accesos a autopistas y calles arteriales limitados, aceras y árboles de sombra en los estacionamientos, jardinería entre los estacionamientos y las carreteras, y señalización de monumentos bien diseñada. Algunos ejemplos de usos comerciales regionales incluyen, entre otros, cines, viveros, talleres de reparación de automóviles, gimnasios, centros de reparaciones domésticas, hoteles y moteles, edificios de oficinas de altura media y alta, y concesionarios de automóviles. Distritos de zonificación permitidos: O-1.5, O-2, C- 2, C-3, L, y BP.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Uso Mixto Vecinal contiene una mezcla de usos residenciales, comerciales e institucionales a escala vecinal. Dentro de los edificios de uso mixto, se fomentan las unidades residenciales ubicadas por sobre el primer piso. Los usos típicos del primer piso incluyen, entre otros, pequeños espacios de oficinas, servicios profesionales y establecimientos minoristas y restaurantes a pequeña escala. La mezcla de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no se requiere que un mismo edificio contenga más de un uso. Las opciones de vivienda/trabajo son admisibles en el Área de Uso Mixto Vecinal para garantizar el acceso a opciones de vivienda y servicios en cercanía para la fuerza laboral local. Cuando sea factible, los edificios se encuentran cerca del derecho de paso público, y el estacionamiento se encuentra detrás de los edificios. Los requisitos de estacionamiento pueden acotarse al mínimo utilizando diversos métodos creativos, como acuerdos de estacionamiento compartido o cooperativo, para maximizar los terrenos disponibles para viviendas y servicios comunitarios. Se fomenta que los espacios peatonales incluyan iluminación, señalización, y que se escale el paisaje urbano para los peatones, ciclistas y vehículos. Las propiedades clasificadas como de Uso Mixto Vecinal deben ubicarse en cercanía a instalaciones de tránsito. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, O-1, NC, C-1, MH, MHC, MHP, FBZD, AE-1, y AE-2.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Uso Mixto Urbano contiene una mezcla de usos residenciales, comerciales e institucionales de intensidad media. El desarrollo de Uso Mixto Urbano suele ser de mayor escala que el de Uso Mixto Vecinal y de menor escala que el Uso Mixto Regional, aunque muchos de los usos permitidos podrían ser los mismos en las tres categorías. La huella de la construcción puede ser a escala de cuadra, pero podría ser más pequeña dependiendo de la configuración de las cuadras y de la densidad de desarrollo general. Los usos típicos de la primera planta incluyen, entre otros, servicios profesionales, oficinas, usos institucionales, restaurantes y venta minorista, incluyendo tiendas de comestibles. La mezcla de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no se requiere que un mismo edificio contenga más de un uso. Las opciones de vivienda/trabajo son admisibles en las áreas de Uso Mixto Urbano para garantizar el acceso a opciones de vivienda y servicios en cercanía para la fuerza laboral local. En la categoría de Uso Mixto Urbano se fomenta el estacionamiento estructurado, pero no se exige. Los requisitos de estacionamiento pueden cumplirse mediante acuerdos de estacionamiento cooperativo o compartido, lo que podría incluir estacionamientos externos al sitio. La categoría de Uso Mixto Urbano debe ubicarse en cercanía a instalaciones de tránsito. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, MF-25, MF-33, MF-40, O-1, O-1.5, C-1, C-2, MH, MHP, MHC, FBZD, AE-1, AE-2, AE-3, y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Uso Mixto Regional contiene una mezcla de usos residenciales, comerciales e institucionales a gran densidad. Los desarrollos de Uso Mixto Regional se encuentran por lo general dentro de centros regionales y cerca de instalaciones de tránsito, donde sean apropiados los edificios de altura media-alta. Los usos típicos de la planta baja incluyen, entre otros, servicios profesionales, oficinas, usos institucionales, restaurantes y venta minorista, incluyendo tiendas de comestibles. La mezcla de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no se requiere que un mismo edificio contenga más de un uso. Las opciones de vivienda/trabajo son admisibles en las áreas de Uso Mixto Regional para garantizar el acceso a opciones de vivienda y servicios en cercanía para la fuerza laboral local. Donde sea práctico, el desarrollo se construye idealmente a escala de cuadra, con frentes mínimos en las construcciones. Los requisitos de estacionamiento pueden cumplirse mediante acuerdos de estacionamiento cooperativo o compartido, que pueden incluir estacionamientos externos al sitio. Si se cumplen los requisitos de estacionamiento en el sitio, se fomenta el estacionamiento estructurado. Se fomenta que los espacios peatonales sean bastante amplios e iluminados, con paisaje urbano y señalización escalados a los peatones. Los proyectos de Uso Mixto Regional fomentan la incorporación de instalaciones de tránsito en el desarrollo. Distritos de zonificación permitidos: MF-33, MF-40, MF-50, MF-65, O-1.5, O-2, C-2, C-3, D, ED, FBZD, AE-1, AE-2, AE-3, y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Uso Mixto de Empleo/Flexible brinda un ambiente flexible de vida/trabajo con una mezcla urbana de usos residenciales e industriales ligeros. Los usos incluyen oficinas a pequeña escala, comercios, depósitos de estudios de arte, fabricación orientada al arte, empresas creativas y espacios de trabajo, y usos industriales o de fabricación caseros. Se fomentan los usos adaptativos de estructuras vacantes o infrautilizadas para proporcionar una repoblación urbana residencial y oportunidades de empleo adecuadas dentro o en cercanía a vecindarios. Los edificios tienen un impacto pequeño y pueden parecerse a desarrollos de campus separados en varios sitios o con varios edificios multifuncionales en un mismo sitio. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-18, MF-25, MF-33, O-1, O-1.5, C-1, C-2, L, AE-1, AE-2, AE-3, y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Uso Mixto Empresarial/Innovador alberga usos industriales con usos de oficina, comerciales y residenciales, todos dentro de un ambiente cohesivo, a gran escala y con mayores impactos que la categoría de Uso Mixto de Empleo/Flexible. Se permiten talleres industriales de arte, fabricación, procesamiento y ensamblaje de última tecnología, y otros usos industriales, además de usos comerciales. La formación vocacional, los centros de aprendizaje tecnológicos, universidades médicas e instituciones de investigación/desarrollo también son adecuados para estos espacios. Deben aplicarse mayores estándares de rendimiento ambiental a las propiedades designadas como Uso Mixto Empresarial/Innovador, tales como horarios de actividad, carga, niveles de ruido e iluminación, para asegurar que la densidad de los usos industriales sea comparable a la de los otros usos no residenciales. La mezcla de usos puede distribuirse tanto de forma horizontal como vertical. Las opciones de vivienda/trabajo son admisibles en las áreas de Uso Mixto Empresarial/Innovador para garantizar el acceso a opciones de vivienda y servicios en cercanía a las áreas de innovación empresarial para la fuerza laboral local. Uso Mixto Empresarial/Innovador debería incorporar instalaciones de tránsito y bicicleta para atender a la base de empleo y capacitación. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-18, MF-25, O-1.5, O-2, C-2, C-3, L, I-1, MI-1, BP, AE-1, AE-2, AE-3, y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Industrial Ligero incluye una mezcla de usos de fabricación, parques de negocios y algunos usos minoristas/de servicios destinados a los usos industriales. Los usos Industriales deben estar cubiertos y amortiguados de los usos no industriales adyacentes. Cualquier depósito exterior debe estar bajo techo y protegido de la vista pública. Algunos ejemplos de usos industriales ligeros incluyen laboratorios farmacéuticos, mayoristas de muebles, aserraderos, producción de alimentos y depósitos. Distritos de zonificación permitidos: L, I-1, MI-1, y BP.

IDZ, TOD, y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, si los usos permitidos incluidos en el plan de sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación son consistentes con los usos y densidades señalados anteriormente.

Industrial Pesado incluye fabricación pesada, procesamiento y empresas de fabricación. Los usos industriales pesados deberán concentrarse en autopistas, arteriales y ferrocarriles. Esta categoría no es compatible con categorías a escala vecinal o aquellas que permitan zonificación residencial. Industrial Pesado debería estar separado de usos no industriales por un uso de suelo permitido o una amortiguación importante. Los ejemplos de usos industriales pesados incluyen fabricación de vehículos, de baterías y almacenamiento de petroquímicos. Distritos de zonificación permitidos: I-1, I-2, MI-1, MI-2, QD, y SGD.

Agrícola incluye agricultura de cultivos, cría de animales y prácticas agrícolas relacionadas. Las casas unifamiliares separadas y las unidades de vivienda accesorias separadas están permitidas en suelos agrícolas o ranchos en densidades muy bajas o en subdivisiones de conservación que no interfieran con las operaciones agrícolas. Se permiten los usos comerciales limitados que sirvan a los usos agrícolas y ganaderos, como mercados de agricultores, enfermerías, establos, y posadas. Para conservar las cualidades escénicas, se prefieren amortiguaciones naturales de vegetación, mayores frentes, mayor control de señalización, canales de desagüe en tierra y estándares de administración de acceso más restrictivos junto a los principales corredores escénicos. La protección de la llanura aluvial y las zonas de amortiguación son instrumentales junto a ríos y arroyos para conservar el carácter rural. Distritos de zonificación permitidos: RP y FR.

Parques/Espacio Abierto puede incluir, entre otros, terrenos grandes, o lineales, no mejorados donde se promueva la conservación y no se fomente el desarrollo debido a la presencia de restricciones topográficas o usos institucionales en el sitio. Parques/Espacio Abierto puede incluir corredores de servicios públicos, y usos públicos o privados del suelo que fomenten la recreación pasiva o activa al aire libre. Los ejemplos incluyen parques pequeños, regionales o lineales propiedad de la ciudad y/o operados por la misma, así como parques privados asociados a subdivisiones y asociaciones vecinales.

Gobierno de la Ciudad/Estado/Federal incluye áreas propiedad de y operadas por, una agencia de la ciudad, estatal o federal. Los ejemplos pueden incluir oficinas gubernamentales, instalaciones de servicios públicos como bibliotecas y comisarías, bases militares, universidades estatales y cortes federales. Esta categoría no aplica a propiedades de una agencia pública pero alquiladas y operadas por un tercero.